節税不動産の“出口戦略”、売却時の譲渡税まで見てますか？

不動産で節税を考えるとき、多くの人が「買うとき」のことばかりに目を向けがち。
でも本当に大事なのは、その先。「売却＝出口」の戦略設計ができていないと、
想定外の税金や損失が出るリスクもあるんです。
今回は、節税型不動産を選ぶなら絶対に押さえておきたい「出口戦略」について解説します。

そもそも出口戦略ってなに？

出口戦略とは、「いつ・どのように物件を手放すか」という設計のことです。

具体的には：

• ✅ 数年後に売却して現金化する？
• ✅ 法人に残して運用を続ける？
• ✅ 相続や事業承継に活用する？

この戦略によって、税金・資産管理・キャッシュフローに大きな差が生まれます。

減価償却を使った後の“落とし穴”

節税目的で減価償却をたっぷり取った後に売却すると、
帳簿上の価格（簿価）が大きく下がっている状態になります。

例：
・購入時：5000万円（建物3500万円）
・7年間で償却：▲3500万円
・簿価：ゼロ
・売却価格：5000万円 → 全額が「譲渡益」とみなされる！

つまり、節税していた分、将来の売却時に税負担がくるということです。

譲渡所得にかかる税率を知ろう

不動産を売却した際に発生する「譲渡所得」には、特別な税率がかかります：

保有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期譲渡）	約39%
5年超（長期譲渡）	約20%

保有期間が5年を超えるかどうかで、大きな税率差が生まれるのも要注意です。

出口戦略を考えた物件設計とは？

節税だけでなく、出口を見据えた設計をするなら：

• ✅ 売却時期をあらかじめ決めておく
• ✅ 減価償却の進み具合と簿価を定期的にチェック
• ✅ 譲渡税の影響も含めてキャッシュ計算をする
• ✅ 売却先や出口先（M&A・相続など）も想定しておく

「売って終わり」ではなく、トータルで利益が残るように出口まで設計するのがプロの手法です。

まとめ｜節税の“ゴール”は出口にある

不動産での節税を考える法人オーナーにとって、
「出口をどうするか？」が最終的な利益を大きく左右します。

買うとき・持つとき・売るときのすべてをつなげて、長期的にお金が残る設計をすることが大切です。

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