「節税になる物件がほしい」とよく相談されますが、
本当に理想的なのは、“税金を抑えながら、手元にキャッシュも残る”という状態です。
実は、この状態をつくるには減価償却とキャッシュフローのW設計がカギ。
この記事では、法人オーナーが狙うべき理想のスキームについて解説します。
節税だけじゃ意味がない？
不動産で節税したいと考えたとき、よくあるのが「減価償却を増やして経費を増やそう」という考え方。
確かにそれは正しいのですが、キャッシュが赤字になっては意味がありません。
よくある失敗パターン：
・減価償却で税金は減ったけど、
・毎月の返済や修繕費で現金がどんどん減っていく…
この状態は“帳簿上の利益”は抑えられても、実質的に苦しい経営になります。
理想は「黒字キャッシュフロー × 減価償却で節税」
目指すべき形は、次のようなバランスです：
- ✅ 家賃収入 −（ローン＋諸経費）＝ プラスのキャッシュフロー
- ✅ 帳簿上は減価償却によって赤字 or 小さな利益
- ✅ 結果：税金を抑えながら、現金は残る
この状態こそ、“減価償却スキームの理想形”です。
数字で見る「理想形」のモデル
例：築30年RCマンション（建物割合70％、価格5000万円）
・年間家賃収入：700万円
・経費・返済後キャッシュ：＋150万円
・減価償却：年間400万円（7年償却）
・帳簿上利益：▲250万円（＝税金ゼロ）
この場合、法人には税金がかからず、手元には現金が残るという最も効率的な状態になります。
どうすればこの形に近づける？
この“理想形”をつくるには、以下の3点がポイントです：
- ① 建物割合の高い中古物件を選ぶ
減価償却をしっかり取るためには、建物価格が大きい物件を選びましょう。 - ② 節税とキャッシュの両方を設計
賃料・空室率・ローン条件などを試算し、「現金が残る設計」を前提に。 - ③ 売却時の出口も含めたシミュレーション
減価償却後の帳簿上の価値と、売却価格のバランスも事前に確認。
この3つを押さえることで、“税金が抑えられて、現金も増える”運用が実現します。
まとめ｜キャッシュと節税、両方を手に入れる設計を
節税を目的に不動産を買う法人オーナーの多くが、
“税金は減ったけど現金が苦しい”という状況に陥りがちです。
でも本当に大切なのは、「お金を残すこと」。
減価償却の活用と、キャッシュフローの黒字化を同時に実現する戦略設計が不可欠です。
＼キャッシュも残る節税スキームを無料でご提案／
減価償却 × 融資設計 × 出口戦略まで含めた、
あなたの法人に最適な不動産投資プランをお作りします。無料プランを申し込む
コメント