「この物件、利回り8％だからお得ですよ！」
こんな営業トーク、よく聞きますよね。
でも、実際に節税効果が高い不動産かどうかは、“利回り”だけでは判断できません。
この記事では、節税を目的とした不動産購入において、本当に見るべき“条件”とは何か？をわかりやすく解説します。
節税できる不動産＝「経費化できる資産」
不動産による節税の基本は、建物部分の「減価償却費」を活用して帳簿上の利益を圧縮することです。
つまり、節税のカギは“キャッシュアウトしない経費”をどれだけ作れるか？ということになります。
したがって、「建物価格がしっかりある物件」「償却スピードが早い中古物件」などが、節税効果の高い物件といえるわけです。
利回りだけで判断すると危険なワケ
利回りは大事な指標の一つですが、表面利回りだけを見て「お得」と考えるのは危険です。
たとえば、
・家賃収入は高いけれど空室率が高い
・共益費や修繕費で出費がかさむ
・建物割合が少なく減価償却できない
といった場合、節税効果は思ったほど出ません。
特に法人での購入では、「表面利回り」よりも「実質利回り」「キャッシュフロー」そして「節税効果のシミュレーション」が大切です。
節税向き物件の3つの条件
では、節税を目的とした不動産にはどんな特徴があるのでしょうか？
- ① 建物割合が高い（≒償却できる金額が多い）
土地には減価償却がないため、建物比率が大きい物件が有利。 - ② 中古物件で耐用年数が短くできる
短期で一気に償却できれば、早期に節税効果が得られます。 - ③ 家賃収入が安定している
キャッシュフローが出て、実際に手元にお金が残る物件であること。
この3つがそろって初めて、“節税効果が高く、キャッシュも残る物件”といえます。
失敗しないためのチェックポイント
- ✅ 減価償却期間と金額を事前にシミュレーションしたか？
- ✅ 建物と土地の割合（按分）を確認したか？
- ✅ 家賃保証や管理体制はどうか？
- ✅ キャッシュフローが黒字になる見込みがあるか？
これらを税理士や不動産の専門家と一緒にチェックするのが安全です。
まとめ：利回りは入口、本質は「設計と運用」
節税を目的に不動産を買う場合、利回りだけに惑わされてはいけません。
物件の見た目や数字の良さだけで判断せず、「償却」「キャッシュフロー」「法人スキーム」まで含めた総合設計が必要です。
失敗しないためには、節税目的に特化した物件選定と、税務知識のある専門家のサポートが欠かせません。
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