「節税になるなら減価償却狙いの物件を買いたい！」
最近、そんな法人オーナーのご相談が増えています。
たしかに、うまく活用すれば大きな節税効果を得られるのが“減価償却狙い”の中古物件です。
でも実際、どのくらい得になるのか？逆に失敗パターンは？
実例ベースで具体的に解説します。
そもそも「減価償却狙いの物件」とは？
いわゆる“減価償却狙い”とは、建物部分の償却を短期間で行える中古不動産を法人名義で購入する投資スタイルのことです。
代表的なのは：
- ✅ 築30年以上の中古RC（鉄筋コンクリート）マンション
- ✅ 建物割合が高い（≒償却できる部分が大きい）
- ✅ キャッシュフローも黒字になるように組まれている
こうした物件を減価償却の対象として、帳簿上の利益を抑え、税負担を軽減するという仕組みです。
実際にどれくらい得になる？シミュレーション
例：築35年の中古RCマンション（建物価格3000万円）を法人で購入
・耐用年数：法定47年 → 短縮して9年
・減価償却：3000万円 ÷ 9年 = 年間約333万円を経費にできる
仮に、その法人の税率が約34％とすると、
年間節税効果：333万円 × 34％ = 約113万円
これが9年続くと、合計で約1000万円近い節税インパクトになります。
キャッシュフローも黒字ならベスト
ここで大事なのは、「節税」だけでなく「手元資金が残るか？」という視点です。
たとえば、家賃収入が年間700万円、諸経費とローン返済を引いた後に
年間キャッシュが200万円残るとしましょう。
そこに加えて、帳簿上は333万円の経費（減価償却）を計上できれば、
・税金は抑えられ
・キャッシュも手元に残る
という“二重で得する”構造になります。
減価償却狙いでよくある失敗パターン
- ① キャッシュが赤字になる
ローン返済や空室で、現金がどんどん減る…という本末転倒な事例も。 - ② 売却時に大きな譲渡税がかかる
帳簿上の価値が減っているため、売却益が大きくなり課税が重くなる場合があります。 - ③ 減価償却後の“次の一手”がない
9年後に節税メリットが切れたときの戦略がないと、税負担が一気に増えることも。
成功のカギは“設計”と“伴走支援”
減価償却狙いの物件は、使いこなせば強力な節税ツールになります。
ただし、「とりあえず買えば得する」わけではありません。
・キャッシュフローの試算
・償却と税率のバランス
・出口（売却）戦略
・法人との相性
これらを事前にしっかりと設計することが、成功への最短ルートです。
＼節税向き物件のシミュレーションご希望の方へ／
節税額・キャッシュフロー・融資条件などをまとめた個別プランを無料でご提案します。無料シミュレーションを申し込む
コメント